Méfiez-vous des autorisations de travaux dans les baux de courte durée

L’article L145-5 du Code de Commerce prévoit la possibilité d’opter pour un bail dérogatoire d’une durée maximale de trois ans depuis la loi Pinel 2014 alors de deux ans auparavant.

Au-delà de ces durées maximales, le bail devient automatiquement un bail commercial.

La question est de savoir à partir de quand court ce délai.

Un arrêt de la Cour de Cassation de la 3ème chambre civile du 15 décembre 2016, n°15-23539, donne une réponse sur ce point.

En l’espèce, il s’agissait d’un restaurant qui avait été donné en location dans le cadre d’un bail dérogatoire et, avant le début de l’exploitation, le bailleur avait autorisé le preneur à effectuer des travaux assez importants d’aménagement des locaux en contrepartie d’une gratuité de l’occupation.

Le bail n’avait commencé à courir qu’à la fin de cette période de travaux.

A la fin de la durée conventionnelle du bail, le propriétaire a sollicité la restitution des locaux, ce à quoi s’est opposé l’exploitant du restaurant en invoquant le fait que la durée des travaux, cumulée à la durée du bail, dépassait les 23 mois prévus par la loi et que, de ce fait, il bénéficiait du statut des baux commerciaux et du droit à 9 ans d’occupation.

La Cour d’Appel avait rejeté sa demande au motif que, même s’il avait été mis en possession des lieux, il n’avait pas versé de loyer, ce qui correspondait à l’adage « sans loyer, pas de bail ».

La Cour de Cassation revient sur cette décision en considérant que la Cour d’Appel n’avait pas vérifié si les travaux d’aménagement n’avaient pas apporté une plus-value aux locaux qui pourrait être considérée comme étant une forme de loyer.

En conclusion, les travaux d’aménagement apportant toujours un plus, ne serait-ce que par une remise au goût du jour des locaux du bailleur, il semble important d’intégrer la durée des travaux dans la durée maximale du bail afin d’éviter tout risque de requalification.