Comment mettre un terme prématuré à un bail commercial

Le statut des baux commerciaux offrent à un locataire la sécurité d’un bail de longue durée de 3, 6 ou 9 ans avec un droit au renouvellement.

Parfois, cette durée peut devenir un boulet pour le preneur qui ne trouve pas dans l’exploitation le rentabilité suffisante pour pouvoir régler son bail, tout en étant tenu pour la période triennale en cours.

Dans un cas soumis à la Cour de Cassation, le locataire avait tenté d’utiliser à l’encontre du bailleur le commandement de payer, visant la clause résolutoire, que celui-ci lui avait délivré.

Après avoir cumulé un certain nombre d’arriérés de loyers, le bailleur lui avait adressé un commandement de payer visant la résolution du bail, puis avait saisi le Juge des référés mais sans demander l’exécution, simplement en demandant la condamnation au paiement des loyers.

Dans des conclusions en réponse, le preneur demandait la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.

Cette demande n’a pas été reçue, ni par la Cour d’Appel, ni par la Cour de Cassation, qui toutes les deux considèrent que la clause résolutoire du bail était stipulée au seul profit du bailleur et que celui-ci pouvait y renoncer sans que le preneur ne puisse se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire.

Cette décision paraît, certes traditionnelle, mais regrettable car, en toute logique, si la clause résolutoire est acquise, du fait qu’elle était mentionnée dans le cadre du commandement, le contrat est résilié sans que les parties puissent s’y opposer, sauf à demander au Juge de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Cette situation peut être dommageable à certains preneurs qui n’ont d’autres solutions que de solliciter un redressement judiciaire qui seul leur offre l’opportunité de pouvoir résilier prématurément le contrat de bail.